موانع اجرای قانون حمایت از مستاجران مصوب ۱۳۹۲

به گزارش تسنیم، حق برخورداری از مسکن از جمله حقوق اساسی شهروندان در کشور می باشد ، بر همین مبنا ،  مسأله اجاره و روابط میان موجر و مستاجر از دیر باز یکی از مسائل مهم و پیچیده در حقوق مدنی بوده است . در نظام حقوقی ایران ، با توجه به اهمیت حفظ حقوق مستاجران و جلوگیری از سوء استفاده های احتمالی موجران ، قوانین متعددی به منظور حمایت از مستاجران وضع  گردیده که جنبه حمایتی این قوانین به ویژه با توجه به نوسانات اقتصادی و افزایش قیمت مسکن ، از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد.

هدف از این تحلیل ، بررسی اهم  قوانین حمایتی از مستاجران در نظام حقوقی کشور با تأکید بر قانون حمایت از مستاجران مصوب ۱۳۹۲ و آیین نامه اجرایی آن بوده و درصدد هستیم که با تمرکز بر جنبه های حقوقی و فنی موضوع ، به تبیین نقاط  قوت و ضعف آن پرداخته و راه حل هایی عملی در جهت افزایش کارایی این قانون ارائه نماییم.

پیشینه قوانین حمایتی از مستاجران

پیش از تصویب قانون مصوب ۱۳۹۲  ، قوانین متعددی در مورد روابط موجر و مستاجر وجود داشت که هر کدام به نحوی از حقوق مستاجران حمایت  می کردند. این قوانین ، اغلب با رویکردهای متفاوت و گاهی متناقض ، به تنظیم  این روابط  می پرداختند.از جمله این قوانین می توان به قانون  مدنی ، قانون  روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و اصلاحات بعدی آن اشاره کرد . این قانون ، ضمن تعیین مدت اجاره و شرایط فسخ قرارداد ، تمهیداتی  را برای حمایت از مستاجر در برابر مواردی از جمله تخلیه های اجباری پیش بینی کرده بود .اما نواقص و ابهامات موجود در آن ، باعث ایجاد مشکلات فراوانی در عمل می شد . همچنین ، با تغییر شرایط اقتصادی و اجتماعی ، بسیاری از مفاد این قانون دیگر کارایی لازم را  نداشتند.

قانون حمایت از مستاجران مصوب ۱۳۹۲

قانون حمایت از مستاجران مصوب ۱۳۹۲ و آیین نامه اجرایی آن  با هدف ایجاد تعادل در روابط موجر و مستاجر و جلوگیری از بی قانونی و اعمال قدرت از سوی موجران وضع شده و این قانون ، ضمن رفع برخی از ابهامات و نواقص قوانین پیشین ، سعی در ایجاد یک نظام شفاف و منصفانه برای تنظیم روابط  موجر و مستاجر داشته و به صورت خاص به موضوعاتی همچون مدت زمان قراردادهای اجاره ، تعیین سقف افزایش اجاره بهاء و تعیین شرایط تخلیه پرداخته است.

جنبه های حمایتی قانون مصوب ۱۳۹۲

قانون حمایت از مستاجران مصوب ۱۳۹۲ و آیین نامه اجرایی آن ، جنبه های  حمایتی متعددی را برای مستاجران پیش بینی کرده است ، از جمله این جوانب می توان به موارد ذیل اشاره کرد :

 محدودیت افزایش اجاره بهاء: با توجه به تبصره یک ماده ۲ این قانون ، مالکان مجاز به افزایش بدون مبنای اجاره بهاء در پایان هر دوره قرارداداجاره  نیستند و  افزایش صرفا  می باید بر اساس نرخ تورم وهمچنین شرایط اقتصادی جامعه و طبق درصدی که   معمولا در تیر ماه هر سال از سوی وزارت راه و شهرسازی  اعلام  می گردد صورت پذیرد و ضمانت عدم رعایت این مورد  رصد تخلفات در سامانه  الکترونیکی ثبت قراردادهای اجاره و  قابلیت شکایت از سوی مستاجر و نتیجه آن بازگشت  قرارداد اجاره به  وضعیت سابق و یا افزایش با میزان تعیین شده  از سوی مراجع قانونی خواهد بود  و ضمنا برای مستاجر حق  استرداد وجوه مازاد پرداختی به موجر باقی بوده  و نیز جریمه ای  تا سه برابر اجاره بهای  یک ماه در انتظار موجر متخلف خواهد بود .

حمایت در برابر تخلیه اجباری: حمایت از مستاجران در برابر تخلیه‌های اجباری وغیر قانونی یکی از حیاتی ترین مسائل قانون مصوب ۱۳۹۲ است. مطابق با ماده ۷ این قانون ، تخلیه عین مستاجر برای فروش ، تعمیرات یا هر دلیل دیگری  باید با رعایت اصول و مقررات قانونی انجام گیرد و به عبارتی تخلیه  مستلزم بررسی و احراز شرایط قانونی و تصمیم مرجع قضایی می باشد، و در صورتیکه موجری  بخواهد عین مستاجره  را تخلیه نماید ، باید حداقل دو ماه قبل از تخلیه ، موضوع را به مستاجر اطلاع دهد و مستاجر نیز  می تواند با مراجعه به مراجع قضایی ، از تخلیه های غیر قانونی جلوگیری کند .

ارائه تسهیلات بانکی: قانون مصوب ۱۳۹۲ با  هدف کمک به مستاجران در پرداخت اجاره و ودیعه مسکن ، تسهیلات بانکی  ای  را پیش بینی کرده است و بانک مرکزی نیز در راستای عمل به این قانون ،  دستورالعمل هایی را برای اعطای تسهیلات بانکی به مستاجران ، به بانک ها ابلاغ  نموده  که  این تسهیلات شامل وام های قرض الحسنه و وام هایی با نرخ سود  کم  می باشد  که این وام ها معمولا بین ۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان با نرخ سود ۴ الی ۶ درصد بوده و با ارائه مدارک شناسایی و قرارداد اجاره ثبت شده در سامانه الکترونیکی ، برای مستاجران واجد شرایط  قابل دریافت می باشد.

چالش ها و موانع موجود و راه های برون رفت  

با وجود سیاستهای حمایتی دولت و قوانین موجود ، متاسفانه همچنان چالش ها و موانعی در مسیر استفاده حداکثری از ظرفیتهای قانون حمایت از مستاجران مصوب ۱۳۹۲ باقی است :

عدم آگاهی مستاجران از حقوق خود : بسیاری از مستاجران به دلیل نا آگاهی ازقوانین موجود ،  قادر به پیگیری حقوق قانونی خود نبوده  و در آن خصوص نیاز به افزایش آموزش های همگانی و اطلاع رسانی عمومی و فراگیر  احساس می گردد.

عدم نظارت بر اجرای قوانین : یکی از بزرگترین معضلات در مسیر اجرای قانون مصوب ۱۳۹۲ ، نبود نظارت کافی بر رعایت قوانین و مقررات موجود است  و  این موضوع در عمل  منجر به وقوع تخلفات متعدد و بی توجهی به حقوق مستاجران می شود ، که با افزایش نظارت  و رصد  قراردادهای الکترونیک و نیز ایجاد کمیسیونهای خاص رسیدگی به تخلفات موجر و مستاجر می توان بر این مشکل نیز  فائق آمد.

مشکلات اقتصادی  و فشار برای افزایش اجاره بهاء: با وجود قوانین حمایتی ، مشکلات اقتصادی  و افزایش انتظارات تورمی و در آمدی موجرین ، و نیز عدم تطابق افزایش های دستوری سالیانه اجاره بهاء  با واقعیت های تورمی موجود ، باعث ترغیب موجرین به تخلیه و تغییر شرایط قراردادی بر خلاف مقررات  قانونی می گردد ، که دولت  می تواند با سیاستهای کنترل تورم و تعیین  درصد های مجاز افزایش اجاره که تطابق بیشتری با واقعیتهای اقتصادی موجود داشته باشد ، انگیزه و رغبت موجرین نسبت به این تخلفات را کاهش دهد.

سخن پایانی آن که ، حمایت  از مستاجران در کشور نیازمند یک رویکرد جامع و مبتنی بر قوانین اجرایی موثر است. با وجود اینکه قانون حمایت از مستاجران مصوب ۱۳۹۲ و آیین نامه اجرایی آن ، با هدف حمایت از مستاجران گام های موثری  را در جهت ایجاد توازن در روابط موجر و مستاجر برداشته ، اما اجرای این قانون در عمل همچنان با چالش ها و کاستی هایی روبرو است ، از جمله  تورم و  افزایش اجاره بهاء ، ضعف در نظارت  و عدم اطلاع رسانی حقوقی کافی ، که  دولت باید اقدامات فوری و جدی را در جهت رفع  این چالش ها و کاستی ها ، در دستور کار خود قرار داده و همچنین با  اصلاح قوانین و ایجاد مکانیزم های حمایتی  موثر،  به  بهبود شرایط مستاجران و  تامین حق دسترسی آن ها به مسکن مناسب و ایجاد آینده ای بهتر توام با افزایش رضایت اجتماعی یاری  رساند .