بازسازی یک واحد ۶۰ متری در تهران چقدر آب می خورد؟

به گزارش تجارت ایده‌آل، بر اساس داده‌های رسمی مرکز آمار ایران در گزارش «شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران – فصل بهار ۱۴۰۴»، میانگین شاخص قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی نسبت به فصل مشابه سال قبل حدود ۵۰ درصد افزایش داشته است. مطابق این روند،  اگر در سال گذشته پروژه‌ بازسازی با هزینه‌ای حدود ۱۱۰ تا ۱۴۰ میلیون تومان انجام می‌شد، در سال ۱۴۰۴ رقم آن به حدود ۱۷۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان رسیده است.

منزل نوسازی شده چه ویژگی‌هایی دارد؟

هدف از این گزارش، برآورد و تحلیل هزینه‌های بازسازی یک واحد مسکونی ۶۰ متری در شهر تهران در سال ۱۴۰۴ است. نوسازی در این گزارش به معنای بازسازی کامل فضای داخلی واحد بدون تغییر در ساختار اصلی بنا است.

عملیات نوسازی شامل تخریب و تعویض پوشش‌های داخلی، به‌روزرسانی تأسیسات آب، برق و گاز در حد نیاز، نصب تجهیزات جدید آشپزخانه و سرویس بهداشتی، کف‌سازی، رنگ‌آمیزی و اجرای پنجره‌های دوجداره جدید می‌شود.

سطح کیفی کار در این گزارش «متوسط» در نظر گرفته شده است؛ یعنی از مصالح و تجهیزات با کیفیت متعارف و برندهای شناخته‌شده بازار تهران استفاده می‌شود. برای مثال، کابینت‌ها از جنس MDF با یراق‌آلات میان‌رده هستند، شیرآلات اهرمی از نوع استیل ضدزنگ ایرانی یا وارداتی میان‌رده در نظر گرفته شده‌اند، کف فضاها از پارکت لمینت یا سرامیک درجه‌دو، دیوارها گچ و رنگ، پنجره‌ها از نوع UPVC دوجداره  و سیستم گرمایشی شامل یک دستگاه پکیج دیواری و سه رادیاتور استاندارد است. در سرویس بهداشتی، علم دوش یونیورست استیل و توالت فرنگی نصب می‌شود و برای اتاق خواب، یک کمد دیواری MDF به طول تقریبی ۲.۵ متر پیش‌بینی شده است.

فرض بر این است که واحد موردنظر در وضعیت معمولی و قابل بازسازی قرار دارد؛ به‌عبارتی نیاز به تغییرات سازه‌ای یا تقویت اسکلت وجود ندارد. تمام محاسبات بر اساس قیمت‌های متوسط بازار تهران در سال ۱۴۰۴ و اطلاعات مرکز آمار ایران درباره شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۴ انجام شده است.

هزینه بازسازی آشپزخانه ۱۴۰۴

آشپزخانه یکی از پرهزینه‌ترین بخش‌های بازسازی خانه است، زیرا ترکیبی از کارهای بنایی، برق‌کشی، لوله‌کشی، نصب کابینت و تجهیزات را شامل می‌شود. در واحد ۶۰ متری، معمولاً مساحت آشپزخانه حدود ۸ مترمربع است و طول کابینت‌ها بین ۳.۵ تا ۴ متر متغیر خواهد بود. در این برآورد، کابینت MDF، صفحه سنگ مصنوعی، سینک استیل، شیر ظرفشویی اهرمی و یک دستگاه هود در نظر گرفته شده است. کف و دیوارها نیز با سرامیک میان رده پوشانده می‌شوند.

در بازسازی آشپزخانه، مهم‌ترین بخش از نظر هزینه و کیفیت نهایی، انتخاب کابینت و صفحه‌ی روی آن است. استفاده از MDF با روکش ملامینه دوام خوبی دارد و از نظر اقتصادی مقرون‌به‌صرفه است. در مقابل، صفحات سنگ مصنوعی نسبت به سنگ طبیعی ارزان‌ترند و نصب آسان‌تری دارند. در سیستم لوله‌کشی نیز اصلاح جزئی برای جایگذاری سینک و ماشین لباسشویی و ماشین ظرفشویی کافی فرض شده است.

هزینه نوسازی سرویس بهداشتی  ۱۴۰۴

سرویس بهداشتی از جمله فضاهایی است که بازسازی آن به دقت، مصالح مرغوب و اجرای دقیق نیاز دارد، زیرا در صورت اجرای ضعیف، مشکلاتی مانند نم، نشتی یا خرابی زودرس در آینده به‌وجود می‌آید. در این گزارش فرض شده که واحد ۶۰ متری مورد نظر دارای یک سرویس بهداشتی به مساحت تقریبی ۴ مترمربع است. در این بازسازی، کف و دیواره‌ها به طور کامل کاشی‌کاری و عایق‌بندی می‌شوند. همچنین از علم دوش یونیورست استیل، توالت فرنگی میان‌رده و روشویی کابینتی MDF استفاده می‌شود.

در اجرای این فضا، ابتدا کف و دیواره‌های قدیمی تخریب و سطح زیرکار آماده می‌شود. سپس عایق رطوبتی قیرگونی یا ایزوگام مخصوص سرویس اجرا شده و پس از آن کاشی‌کاری و نصب تجهیزات انجام می‌گیرد.

در مرحله پایانی نیز شیرآلات اهرمی، دوش، توالت فرنگی و روشویی نصب و متصل می‌شوند. تمام عملیات اجرایی توسط استادکار متخصص در حوزه تأسیسات و کاشی‌کاری انجام می‌شود.

در جدول زیر، جزئیات هزینه‌های بازسازی کامل سرویس بهداشتی با مصالح و کیفیت متوسط آورده شده است:

در بازسازی سرویس بهداشتی، مهم‌ترین بخش از نظر دوام و کیفیت، اجرای دقیق عایق رطوبتی است. حتی کوچک‌ترین نقص در این بخش می‌تواند باعث نفوذ رطوبت به کف یا دیوارهای همجوار شود و خسارت زیادی ایجاد کند.

نکته مهم دیگر هماهنگی تأسیسات با لوازم جدید است. هنگام نصب توالت فرنگی یا روشویی کابینتی، ممکن است نیاز به تغییر مسیر لوله‌کشی‌ها وجود داشته باشد. بنابراین بهتر است طراحی و خرید تجهیزات قبل از شروع کار انجام گیرد تا از دوباره‌کاری جلوگیری شود.

هزینه نوسازی اتاق پذیرایی ۱۴۰۴

اتاق نشیمن یا پذیرایی قلب تپنده هر خانه است؛ جایی که بیشترین زمان از حضور روزمره خانواده در آن می‌گذرد و مهم‌ترین بخش از نظر جلوه بصری خانه به شمار می‌آید. در واحد مسکونی ۶۰ متری، معمولاً فضای نشیمن و پذیرایی حدود ۲۰ مترمربع مساحت دارد. بازسازی این بخش بیشتر بر زیبایی، هماهنگی رنگ‌ها، و احساس راحتی تمرکز دارد تا جایگزینی تجهیزات یا تاسیسات سنگین.

در این برآورد، فرض بر این است که کف فضای پذیرایی با پارکت لمینت میان‌رده یا سرامیک مات پوشانده شود، دیوارها گچ‌کاری و سپس رنگ‌آمیزی مجدد شوند، و سیستم روشنایی و پریزها به‌روز گردد. برای دیوارها از رنگ قابل شستشو با کیفیت متوسط استفاده می‌شود. همچنین سقف با رنگ سفید یا سقف کاذب ساده گچی بازسازی می‌شود تا نور محیط بهتر پخش گردد.

در جدول زیر، هزینه‌های تقریبی بازسازی اتاق نشیمن با متریال سطح متوسط در بازار تهران در سال ۱۴۰۴ آمده است:

پارکت لمینت از لحاظ سرعت نصب، زیبایی و عایق حرارتی، گزینه‌ای مناسب برای آپارتمان‌های شهری محسوب می‌شود. البته پیش از نصب باید از تراز بودن سطح زیرکار اطمینان حاصل شود تا از لق شدن یا صدای کف جلوگیری گردد. رنگ‌آمیزی نیز اگر با رنگ‌های باکیفیت انجام گیرد، تا چند سال دوام دارد و هزینه نگهداری پایینی دارد.

هزینه نوسازی اتاق خواب ۱۴۰۴

اتاق‌خواب فضایی است که نقش اصلی آن ایجاد آرامش و استراحت است، بنابراین در نوسازی این بخش، ترکیب درست رنگ، نور و بافت متریال اهمیت فراوانی دارد. در واحد ۶۰ متری مورد بررسی، مساحت اتاق‌خواب حدود ۱۲ مترمربع در نظر گرفته شده است. عملیات نوسازی شامل تعویض کف‌پوش، گچ‌کاری و رنگ‌آمیزی دیوارها، نصب کمد دیواری MDF، اصلاح جزئی سیم‌کشی برق و نصب کلید و پریز جدید است.

در این سطح از کیفیت (متوسط)، کف اتاق با پارکت لمینت AC4 پوشانده می‌شود که از نظر قیمت و دوام گزینه‌ای اقتصادی و زیبا است. برای دیوارها رنگ قابل شستشو در رنگ‌های روشن (اغلب سفید، کرم یا طوسی روشن) انتخاب می‌شود تا فضا بزرگ‌تر و روشن‌تر به نظر برسد. کمد دیواری از جنس MDF با درب ریلی دو یا سه‌تکه طراحی می‌شود و فضای مناسبی برای لباس و لوازم شخصی فراهم می‌کند. پنجره اتاق نیز از نوع UPVC دوجداره قدی فرض شده است تا عایق صوتی و حرارتی مناسبی ایجاد شود.

در جدول زیر، برآورد هزینه بازسازی اتاق‌خواب با متریال میان رده آورده شده است:

بر اساس محاسبات بالا، هزینه نوسازی کامل یک اتاق‌خواب با متریال سطح متوسط حدود ۳۲ تا ۳۵ میلیون تومان برآورد می‌شود. تفاوت هزینه می‌تواند بسته به کیفیت پارکت، ضخامت MDF کمد دیواری و نوع شیشه در پنجره تغییر کند.

پارکت لمینت به‌دلیل نصب سریع و نگهداری آسان، گزینه‌ای مناسب برای اتاق‌خواب محسوب می‌شود و در مقایسه با کف‌پوش‌های چوب طبیعی، قیمت پایین‌تری دارد. کمد دیواری از مهم‌ترین بخش‌های این فضاست، زیرا علاوه بر کارایی، ظاهر اتاق را نیز نظم می‌بخشد. انتخاب MDF با روکش ملامینه یا های‌گلاس باعث می‌شود دوام کمد بالا رفته و تمیز کردن آن آسان‌تر شود.

جمع هزینه‌های نوسازی آپارتمان ۶۰ متری ۱۴۰۴

با توجه به محاسبات انجام‌شده در بخش‌های پیشین، جدول زیر نمای کلی هزینه‌های بازسازی را برای بخش‌های اصلی خانه نشان می‌دهد. این ارقام حاصل میانگین قیمت‌های متداول در بازار هستند و می‌توانند بسته به برند انتخابی، موقعیت مکانی ملک، و شرایط اجرایی پروژه بین ۱۰ تا ۲۰ درصد تغییر داشته باشند.

نوسازی واحد ۶۰ متری در تهران با متریال سطح متوسط در سال ۱۴۰۴، سرمایه‌ای در حدود ۱۷۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان نیاز دارد که نسبت به ارزش ملکی چنین واحدی در پایتخت، هزینه‌ای منطقی برای افزایش عمر، زیبایی و افزایش قیمت در زمان فروش بنا محسوب می‌شود. شما همچنین می‌توانید از وام‌های نوسازی مسکن برای این کار استفاده کنید.

منبع: فرارو